一、中国特色旅游地产再认识旅游地产是在特定的土地上开发的、与某类旅游区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目。
国内与国外旅游地产的套路不一样。国外旅游地产更注重酒店类和高端住宅，而国内反倒是开发了另一类旅游地产，就是以一个大的旅游区、生态城等模式为主题，并伴有大量大型居住区的住宅地产和部分酒店类等商业地产。与过去的纯住宅地产或者纯商业地产相比，就相当于若干个鸡蛋放在一个篮子里，形成了产业组合的一个开发模式。在中国，旅游地产实际上就是旅游综合体或者文化综合体。
二、国内旅游地产的分类 我们将国内旅游地产进行分类。
它们分别是： 第一类是旅游景观地产：主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联空间。
第二类是旅游商务地产：主要指在旅游区内或旅游区附近提供旅游相关服务的商店、餐馆、娱乐城、游客服务中心、会所、会议展览场所等建筑物及关联空间。
第三类是旅游度假地产：主要指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假或商务度假居住的各种类型的房地产，如度假酒店、商务型度假酒店、度假村、出租式度假别墅、产权酒店、时权酒店等。
第四类是旅游住宅地产：主要指与旅游区在功能上和空间上相关联的各类住宅建筑，如出售式度假别墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。旅游居住产品可以有效延伸旅游产业链的服务功能，加快旅游投资的回收，降低旅游投资的风险。在国内市场上，通常意义上的旅游地产多指旅游住宅地产。 这里我们将本书的旅游地产产概念定义为两大类：广义旅游地产：城市群旅游地产、旅游景观地产、旅游商务地产、旅游住宅地产。狭义旅游地产：纯旅游度假地产。
三、国外旅游房产类型及产品细分
（一）、旅游房产类型及产品细分： 国外商业经营型旅游房产：分布在主要商务和旅游城市的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、经济型酒店等。 国外休闲度假消费类旅游房产：分布在著名旅游风景区、旅游度假区以及海滨城市等地区，如各类度假公寓、别墅等。
（二）、私人参与旅游房产产品细分：根据对国际旅游房产发展经验的总结，以及对国际旅游房产投资开发和市场需求内在因素的深度分析，以私人投资价值和消费需求动机进行区分。
旅游房产主要分为如下三种消费和投资类型：消费类：各类分时度假物业。房产投资＋休闲度假消费：度假公寓/别墅等。商业不动产投资：各类经营性酒店物业，如：旅游星级酒店、全套房酒店、度假酒店、经济型酒店、服务式公寓等。比较来看，国内旅游地产与国外旅游地产相比具有较大的差异性，两者在不同的国家、国情和经济环境下形成了不同的发展方向。
旅游地产有哪些分类及不同的特点？
一、中国特色旅游地产再认识
旅游地产是在特定的土地上开发的、与某类旅游区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目。
国内与国外旅游地产的套路不一样。国外旅游地产更注重酒店类和高端住宅，而国内反倒是开发了另一类旅游地产，就是以一个大的旅游区、生态城等模式为主题，并伴有大量大型居住区的住宅地产和部分酒店类等商业地产。与过去的纯住宅地产或者纯商业地产相比，就相当于若干个鸡蛋放在一个篮子里，形成了产业组合的一个开发模式。
在中国，旅游地产实际上就是旅游综合体或者文化综合体。
二、国内旅游地产的分类
我们将国内旅游地产进行分类，它们分别是：
第一类是旅游景观地产：主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联空间。
第二类是旅游商务地产：主要指在旅游区内或旅游区附近提供旅游相关服务的商店、餐馆、娱乐城、游客服务中心、会所、会议展览场所等建筑物及关联空间。
第三类是旅游度假地产：主要指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假或商务度假居住的各种类型的房地产，如度假酒店、商务型度假酒店、度假村、出租式度假别墅、产权酒店、时权酒店等。
第四类是旅游住宅地产：主要指与旅游区在功能上和空间上相关联的各类住宅建筑，如出售式度假别墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。旅游居住产品可以有效延伸旅游产业链的服务功能，加快旅游投资的回收，降低旅游投资的风险。
在国内市场上，通常意义上的旅游地产多指旅游住宅地产。
这里我们将本书的旅游地产产概念定义为两大类：
广义旅游地产：城市群旅游地产、旅游景观地产、旅游商务地产、旅游住宅地产。
狭义旅游地产：纯旅游度假地产。
三、国外旅游房产类型及产品细分
（一）、旅游房产类型及产品细分：
国外商业经营型旅游房产：分布在主要商务和旅游城市的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、经济型酒店等。
国外休闲度假消费类旅游房产：分布在著名旅游风景区、旅游度假区以及海滨城市等地区，如各类度假公寓、别墅等。
（二）、私人参与旅游房产产品细分：
根据对国际旅游房产发展经验的总结，以及对国际旅游房产投资开发和市场需求内在因素的深度分析，以私人投资价值和消费需求动机进行区分，旅游房产主要分为如下三种消费和投资类型：
消费类：各类分时度假物业。
房产投资＋休闲度假消费：度假公寓/别墅等。
商业不动产投资：各类经营性酒店物业，如：旅游星级酒店、全套房酒店、度假酒店、经济型酒店、服务式公寓等。
比较来看，国内旅游地产与国外旅游地产相比具有较大的差异性，两者在不同的国家、国情和经济环境下形成了不同的发展方向。
旅游资源和旅游产品的联系和区分
旅游资源和旅游产品的联系
现在全国各地都在热衷于搞旅游规划，从战略上讲是一件很有意义的事情。因为规划要告诉你在某一个时段内应该干什么和不应该干什么，提供比较接近客观现实和未来发展的战略思路。但在规划中有一种现象（不是所有的规划）值得我们注意，那就是把资源和市场割裂开来，谈资源时忽略市场，谈市场时又忽略资源，这是需要我们十分警惕，并着力解决的大问题。多数旅游资源不可能直接进入市场，需要一个转化的过程，这个过程就是要将资源变成产品，变成市场上需要的那些产品，资源才能够在市场上产生回应。资源不等于产品，产品也不等于市场。但是资源、产品和市场有一种天然的（必然的）联系，通过理性化的规划和实际工作才能够发生并显现出这种必然的联系。没有发生这种必然的联系，便资源永远是资源，市场永远是市场。所以在我们认识资源的过程中，无论如何要将资源和产品联系起来，将资源和市场联系起来，这样旅游资源才能成为真正意义上的资源，成为旅游市场中的资源，从而发挥其作用，特别是吸引力的作用。虽然也存在旅游者直接追寻资源的现象，但这种现象并非是普遍的，社会性的，当我们要考虑将资源转化为生产力时，这种现象便不是我们利用的主体。 任何旅游资源都是在对比中存在的。可以说没有对比就无所谓旅游资源，在市场中旅游者对资源（产品）的选择是在对比中完成的。要确切把握拥有资源的价值，最终要根据市场来判定，市场是检验旅游资源价值的标尺。在旅游资源的对比中，首先是同类资源的对比，旅游资源具有相似性的很多。门类归属越大，类同的就越多，门类归属越细，则类同的就越少。严格的说旅游资源没有绝对的类同，只是在科学判断和社会判断需要归类时，就会出现类同资源，对旅游者而言，多数心仪科学判断和社会判断。所以所谓的同类资源常常在旅游者的心目中是一样的东西，因此在选择中就会进行比较。但旅游资源的价值肯定是不同的，对资源价值的判断，从旅游的角度讲可分为专家判断和旅游者判断。专家判断一般从两个方面，一是从科学的角度，二是从文化的角度（包括历史）。最终比较公正的、比较权威的及予一种认证，在同类资源中将其摆在适当位置，而分出价值等级界线。世界自然和文化，世界非物质文化遗产、风景名胜区、地质公园、森林公园、水利公园、A级景区、自然保护区、文化保护单位等都反映出不同的资源价值等级。有时在同一名目中还可以继续细划等级（世界级、国家级、地市级、县区级）。分级的结果提高了旅游资源的价值，特别是提高了旅游资源的知名度价值保护价值和开发价值（有时常常是保护与开发并存的价值）。专家判断有助于旅游者判断，但并不能完全代替旅游者的判断。在同类资源的选择中，旅游者的判断常常除了考虑权威认证的因素外，也还会根据其它的市场因素，其中最主要的是根据区域因素、城市因素、时间因素、距离因素、消费因素（价格因素）和兴趣因素来综合进行判断与选择，虽然有时的判断并一是模式型的判断，其随机性和受外来因素（包括媒介和口碑）影响也是影响判断的重要方面。这种判断与选择并非要否定专家判断，而是一种利益权衡和价值取向。所以在旅游开发中究竟什么样的资源可以开发，什么样的资源不能开发，要请专家进行判断（做规划也是专家判断的一种形式）。但当资源转化为产品，准备走向市场或已初步走向市场时就要密切关注旅游者的判断，就要研究市场需求和旅游者心理。此时旅游者的判断也将反映资源的价值，当然有时专家的判断也会和旅游者的判断大相经庭，这是因为专家的科学性的文化性的价值判断和旅游者的兴趣有时并不能全部完全吻合。所以注重市场的反映是非常重要的，它决定着产品未来发展的方向，决定着产品在旅游市场中适应性，也决定着资源的经济价值和社会价值。 讲同类资源常常会不自觉的否定同质中的特质，但有时强调特质又会忽视同质的存在，这是一个需要慎重对待的问题，强调同质有时会否定开发的意义，强调特质有时又会造成盲目开发的悲剧。在实践中就必须综合考虑资源的价值和市场的条件，就必须将资源的价值和市场的条件放在更大的区域范围之中综合考虑，这样才能比较客观的从认识上解决同质与特质的关系。 旅游者需求
旅游资源包括自然风光、历史古迹、繁华的城市、偏僻的乡村、著名的工艺品、诱人的风味食品、纯朴的风土人情等，是人们进行旅游活动的重要物质基础。按其属性大体分为自然风景旅游资源和人文景观旅游资源两类。前者指大自然造化出来的各种特殊的地理地质环境、景观和自然现象；后者是人类社会活动的产物，它记录了古今人类的政治经济活动，显示了不同时期的文化成就、艺术结晶和科技成果。旅游资源必须经过开发才能具有招徕能力。
旅游资源 泛指凡经过开发能够吸引游客的客体与劳务。是指自然界和人类社会中凡能对游客产生吸引力、可以为发展旅游业所开发利用，并能产生经济效益、社会效益和环境效益的各种事物和因素。构成吸引和满足旅游者参观游览要求，并对旅游业产生经济价值，包括已经开发和尚待开发的自然和历史景观。就其客体属性来说，可以分为自然旅游资源和人文旅游资源两大类，前者主要指山水名胜、自然风光，如风景区、珍贵动植物的生息地、特殊的地质构造等。后者主要指历史古迹、文化遗迹，以及文化艺术、民族习俗、城乡建设等。
旅游产品是指由旅行社或旅游经营单位设计，为满足不同的旅游者在整个旅游活动中对游览、食宿、交通、娱乐、服务等项目的需求而组合的产品。即旅游目的地向游客提供一次旅游活动所需要的各种服务的总和。 旅游产品可以分为四种类型 (国家旅游局，1999)：
１、观光旅游产品（自然风光、名胜古迹、城市风光等）
２、度假旅游产品（海滨、山地、温泉、乡村、野营等）
３、专项旅游产品（文化、商务、体育健身、业务等）
４、生态旅游产品
从旅游的目的的角度出发,旅游产品是指旅游经营者凭借着旅游吸引物、交通和旅游设施，向旅游者提供的用以满足其旅游活动需求的全部服务。
从旅游者角度出发，旅游产品就是指旅客花费了一定的时间、费用和精力所换取的一次旅游经历。
具体如下:
一、旅游资源
（一）包括自然风光、历史古迹、繁华的城市、偏僻的乡村、著名的工艺品、诱人的风味食品、纯朴的风土人情等，是人们进行旅游活动的重要物质基础。按其属性大体分为自然风景旅游资源和人文景观旅游资源两类。前者指大自然造化出来的各种特殊的地理地质环境、景观和自然现象；后者是人类社会活动的产物，它记录了古今人类的政治经济活动，显示了不同时期的文化成就、艺术结晶和科技成果。旅游资源必须经过开发才能具有招徕能力。
（二）旅游资源泛指凡经过开发能够吸引游客的客体与劳务。是指自然界和人类社会中凡能对游客产生吸引力、可以为发展旅游业所开发利用，并能产生经济效益、社会效益和环境效益的各种事物和因素。构成吸引和满足旅游者参观游览要求，并对旅游业产生经济价值，包括已经开发和尚待开发的自然和历史景观。就其客体属性来说，可以分为自然旅游资源和人文旅游资源两大类，前者主要指山水名胜、自然风光，如风景区、珍贵动植物的生息地、特殊的地质构造等。后者主要指历史古迹、文化遗迹，以及文化艺术、民族习俗、城乡建设等。
二、旅游产品
（一）是指由旅行社或旅游经营单位设计，为满足不同的旅游者在整个旅游活动中对游览、食宿、交通、娱乐、服务等项目的需求而组合的产品。即旅游目的地向游客提供一次旅游活动所需要的各种服务的总和。
（二）旅游产品可以分为四种类型 (国家旅游局，1999)：
1、观光旅游产品（自然风光、名胜古迹、城市风光等）
2、度假旅游产品（海滨、山地、温泉、乡村、野营等）
3、专项旅游产品（文化、商务、体育健身、业务等）
4、生态旅游产品
三、从旅游的目的的角度出发,旅游产品是指旅游经营者凭借着旅游吸引物、交通和旅游设施，向旅游者提供的用以满足其旅游活动需求的全部服务；从旅游者角度出发，旅游产品就是指旅客花费了一定的时间、费用和精力所换取的一次旅游经历。